Hablar del mercado del
alquiler en España suele llevar a un debate polarizado. Hay quienes sostienen
que el problema reside exclusivamente en los grandes fondos de inversión y quienes
afirman que la mayoría del mercado sigue en manos de pequeños propietarios y
propietarias. La realidad es bastante más compleja. Los datos disponibles
muestran un mercado heterogéneo donde conviven millones de personas con un
número muy limitado de propiedades con grandes tenedoras, sociedades
mercantiles, entidades públicas y fondos de inversión. Comprender esa
estructura resulta imprescindible para diseñar políticas de vivienda eficaces.
Cada vez que el precio
del alquiler vuelve a ocupar titulares, reaparece la misma pregunta: ¿quién
posee realmente las viviendas que se alquilan en España?
La respuesta no admite
simplificaciones. Ni el mercado está dominado exclusivamente por grandes
fondos, ni puede explicarse únicamente a través del personas propietarias que
complementan su pensión o sus ingresos con una vivienda heredada.
El mercado del alquiler
español presenta una estructura mucho más diversa y desigual de lo que suele
trasladarse al debate político.
España cuenta con algo más
de 3.000.000 de viviendas destinadas al alquiler residencial, según
distintas estimaciones elaboradas a partir de información fiscal, estadística y
administrativa. La Agencia Tributaria ha mejorado en los últimos años la
información disponible mediante una nueva estadística basada en las
declaraciones del IRPF y los datos catastrales, lo que permite conocer con
bastante precisión el comportamiento de los propietarios particulares.
Sin embargo, esa
información tiene una limitación importante: no recoge de forma completa las
viviendas pertenecientes a sociedades mercantiles, por lo que para obtener
una fotografía global es necesario combinar distintas fuentes oficiales. No obstante,
tenemos una aproximación de los datos disponibles.
El 15% del total de
las viviendas de alquiler, es decir, más de 400.000 viviendas,
pertenecen a personas jurídicas. Esto incluye fondos de
inversión, conocidos como fondos buitre, que controlan alrededor de 175.000
viviendas, y otro tipo de sociedades, que gestionan aproximadamente 270.000
viviendas. Sumando las 320.000 viviendas de titularidad pública (un
10% más), se concluye que una de cada cuatro viviendas en España está en manos
de una institución, no de un particular.
El 75% restante, es decir, alrededor de 2,3 millones de viviendas, está en manos de personas particulares, según datos de la Agencia Tributaria. No obstante, el perfil de estas propietarias es muy diverso:
El 50,1% son personas que poseen una o dos viviendas. En total, se estima que hay 1.163.000 pequeños y pequeñas propietarias. Estas personas generan ingresos brutos de alrededor de 30.000 euros anuales por sus viviendas alquiladas.
Del otro lado, encontramos personas
con múltiples viviendas, conocidas como rentistas:
· Cerca
de 1.000.000 de personas tienen entre 3 y 4 viviendas.
· Otras 200.000 tienen
entre 6 y 10 viviendas.
· 38.500
(aprox.) personas poseen más de 10 viviendas.
Los personas que son
propietarias particulares continúan siendo el grupo más numeroso. Miles de
familias obtienen una parte de sus ingresos del alquiler de una única vivienda,
normalmente adquirida hace años o heredada. Este perfil sigue teniendo un
peso importante dentro del mercado español y constituye una realidad que
cualquier política pública debe tener presente.
No todas las personas
son grandes inversoras ni obtienen rentabilidades extraordinarias. Para muchas
economías familiares, el alquiler constituye un complemento de ingresos y no
una actividad empresarial.
... pero también es cierto que la propiedad está cada vez más concentrada. Que exista un número importante y numeroso de personas propietarias no significa necesariamente que controlen la mayor parte del mercado.
Los estudios más
recientes elaborados por el Ministerio de Derechos Sociales y Consumo junto con
el CSIC muestran una tendencia clara: la concentración de viviendas en manos
de personas propietarias de varias viviendas ha aumentado durante la última
década.
Según este estudio,
cuando se incorpora al análisis el conjunto del mercado (incluyendo personas
jurídicas, empresas, fondos y vivienda pública) aproximadamente el 61 %
de las viviendas en alquiler está controlado por personas multiarrendadoras y
entidades jurídicas, mientras que las personas y familias con una única
vivienda alquilada concentran alrededor del 39 % del parque arrendado.
Este dato cuestiona una
idea muy extendida: aunque las personas que tienen una o dos viviendas en
alquiler siguen siendo muy numerosas, ya no representan la mayor parte de
la oferta disponible.
Los fondos de inversión
existen,
pero no explican por sí solos el mercado y los problemas para el acceso a una
vivienda asequible. Los fondos de inversión poseen una parte significativa del
parque residencial, especialmente en determinadas áreas metropolitanas, pero
junto a ellos operan miles de sociedades patrimoniales, empresas inmobiliarias,
SOCIMI, promotoras y particulares con múltiples inmuebles.
Reducir toda la
estructura del mercado a los fondos de inversión impide comprender un fenómeno
mucho más amplio: la creciente concentración de activos inmobiliarios en manos
de grandes operadores económicos y de personas multipropietarias con carteras
de varias viviendas.
El peso cambia según el territorio. En ciudades como Madrid, Barcelona, Palma o Valencia la presencia de personas con gran número de propietarios resulta considerablemente superior a la media nacional. Precisamente en estos mercados es donde el Ministerio de Consumo identifica mayores niveles de concentración del alquiler en manos de personas multiarrendadoras.
Estas diferencias
ayudan a explicar por qué las tensiones del mercado no son iguales en todo el
país. Mientras numerosos municipios mantienen precios relativamente estables (cada
vez menos), las grandes áreas urbanas soportan una presión mucho mayor
derivada del crecimiento de la demanda, la limitada oferta disponible y la
elevada concentración de vivienda.
La discusión y el
debate sobre la vivienda suele presentarse casi siempre como una confrontación
entre personas que tienen una o dos viviendas en alquiler y los grandes fondos
de inversión. Los datos muestran una realidad bastante más compleja.
Existe un amplio
colectivo de personas consideradas pequeñas arrendadoras cuya situación poco
tiene que ver con la de las grandes empresas inmobiliarias. Al mismo tiempo, se
observa también una tendencia creciente hacia la concentración del parque de
alquiler en manos de personas con múltiples viviendas y entidades jurídicas.
Ignorar cualquiera de
estas dos realidades conduce a diagnósticos incompletos y, probablemente, a
políticas que serán menos eficaces. El mercado del alquiler español no puede
entenderse desde posiciones simplistas.
La cuestión relevante ya no es únicamente cuántos personas propietarias existen, sino qué porcentaje del parque controlan y cómo influye esa concentración sobre los precios, la oferta y el acceso a la vivienda.
